نوسازها در تهران چقدر گران‌ترند؟ تفاوت قیمت در ۲۲ منطقه

در گزارش قبلی، نزدیک به ۲۰ هزار داده خام از آگهی‌های فروش مسکن در ۲۲ منطقه تهران را بررسی کردیم از الگوی عرضه در مناطق 22 گانه تهران گرفته تا متراژ واحدهای موجود در بازار به تفکیک سن بنا. همان داده‌ها حالا می‌توانند از زاویه دیگری هم خوانده شوند؛ برای اینکه سراغ اختلاف‌های قیمتی برویم و ببینیم سن ساختمان چه نسبتی با قیمت هر متر دارد. ابتدا جغرافیای قیمت در ۲۲ منطقه تهران را بررسی می‌کنیم و سپس سراغ این می‌رویم که فاصله قیمتی میان ساختمان‌های دهه ۸۰ و دهه ۱۴۰۰ در هر منطقه چقدر است؛ آگهی‌ها بر اساس سال ساخت دسته‌بندی شده‌اند تا بتوان قیمت واحدهای متعلق به دهه‌های مختلف ساختمانی را با یکدیگر مقایسه کرد. تمرکز اصلی روی سه گروه دهه ۸۰، دهه ۹۰ و دهه ۱۴۰۰ است. میخواهیم بدانیم نوسازتر بودن در کدام بخش‌های تهران ارزش قیمتی بیشتری ایجاد کرده است.

هزینه ساخت مسکن در تهران همچنان با فشار تورمی سنگینی روبه‌رو است؛ هرچند تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سرعت افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ نسبت به زمستان سال گذشته کاهش پیدا کرده است.

بازار فروش مسکن تهران چه تصویری دارد؟ برای پاسخ به این پرسش، نزدیک به ۲۰ هزار آگهی فروش خانه در هر ۲۲ منطقه تهران را زیر ذره‌بین برده‌ایم؛ داده‌هایی که ساختمان‌های ساخته‌شده از سال ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۵ را پوشش می‌دهد. در این بررسی، منطقه ۵ با ۲۵۳۵ آگهی بیشترین سهم را در نمونه دارد و پس از آن مناطق ۱۰، ۴ و ۲ قرار گرفته‌اند. در سوی دیگر، منطقه ۱۹ با ۱۷۵ آگهی کمترین حضور را در بازار فروش داشته است.

نزدیک به ۲۰ هزار آگهی فروش مسکن در ۲۲ منطقه تهران را بررسی کردیم؛ داده‌های خام این بررسی از سوی گروه داده‌ای دنیای اقتصاد تهیه شده است و مجموعه‌ای گسترده از خانه‌ها و آپارتمان‌های عرضه‌شده در بازار فروش را شامل می‌شود که سال ساخت آنها از ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۵ را دربرمی‌گیرد. آگهی‌ها بر اساس سال ساخت در چهار گروه دهه ۷۰، ۸۰، ۹۰ و ۱۴۰۰ دسته‌بندی شدند تا علاوه بر جغرافیای عرضه، تفاوت میان نسل‌های مختلف ساختمان‌های حاضر در بازار فروش نیز بررسی شود.از همان ابتدا باید توجه داشت؛این نمونه، تصویری از کل موجودی مسکن تهران نیست. آنچه بررسی شده، خانه‌هایی است که در مقطع مورد مطالعه برای فروش آگهی شده‌اند. بنابراین نتایج این بررسی نشان می‌دهد در بازار فروش مسکن تهران چه نوع واحدهایی، در کدام مناطق و با چه سن و متراژی در حال عرضه‌اند. این تمایز به‌ویژه هنگام مقایسه ساختمان‌های قدیمی و جدید اهمیت پیدا می‌کند؛ چراکه احتمال ورود یک واحد مسکونی به بازار فروش لزوما در همه سنین بنا و همه متراژها یکسان نیست.

ستاد فرماندهی مرکزی آمریکا از ورود ناو هواپیمابر جروج واشنگتن به منطقه عملیاتی خاورمیانه پس از ناکامی ناو آبراهام لینکلن در انجام مأموریت‌های رزمی خبر داد.

گاهی در تحلیل‌های آماری، حتی در اختیار داشتن طیف گسترده‌ای از داده‌ها هم برای رسیدن به یک نتیجه درست کافی نیست. غفلت از جزئیاتی که شاید در نگاه اول کم‌اهمیت به نظر برسند، می‌تواند تصویری دور از واقعیت ایجاد کند. بررسی نزدیک به ۲۰ هزار داده خام از آگهی‌های فروش مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران، ما را با چنین موقعیتی روبه‌رو کرد.

در مقایسه قیمت خانه‌ها بر اساس سن بنا، در منطقه ۲۱ با یک نتیجه غیرمنتظره مواجه شدیم. در محاسبات اولیه، خانه‌های ساخته‌شده در دهه ۸۰ و ۹۰ گران‌تر از ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ دیده می‌شدند؛ اما بررسی دقیق‌تر و مقایسه داده‌ها در سطح محله، تصویر دیگری از بازار مسکن این منطقه نشان داد.