شهرفروشی چگونه تهران را دو قطبی کرد؟

پردیس در سال‌های اخیر به یکی از گران‌ترین شهرهای جدید اطراف تهران تبدیل شده است. برخلاف پرند که بخش قابل توجهی از بازار آن همچنان تحت تاثیر پروژه‌های مسکن دولتی و مهر قرار دارد، در پردیس موقعیت فاز، کیفیت ساخت و سال احداث ساختمان نقش پررنگ‌تری در تعیین قیمت دارد.میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در فایل‌های بررسی‌شده در پردیس حدود ۸۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و در پرند حدود ۳۵ میلیون تومان به دست آمده است.این فاصله قیمتی متاثر از تفاوت در کیفیت پروژه‌ها، سابقه ساخت، موقعیت فازها و نوع توسعه شهری .

نهضت ملی مسکن با این وعده شکل گرفت که دولت بتواند با استفاده از زمین های دولتی و تسهیلات بانکی هزینه نهایی ساخت مسکن را برای گروه‌های فاقد مسکن کاهش دهد. در این ایده زمین که یکی از پررنگ‌ترین اجزای قیمت مسکن را دارد، از طریق دولت تامین می‌شود و در ادامه‌ی مسیر، تامین مالی پروژه با آورده متقاضی و تسهیلات بانکی همراه خواهد شد.
این مدل در ادامه مسیر با چالش‌های جدی روبه‌رو شده است. افزایش هزینه‌های ساخت باعث شده تا آورده‌‌ی اولیه‌ی پیش‌بینی‌شده، پاسخگوی هزینه‌ها نباشد و متقاضیان با درخواست‌های مکرر برای پرداخت مبالغ بیشتر مواجه شوند؛ و این موضوع، اکنون یکی از اصلی‌ترین نگرانی‌ها درباره آینده نهضت ملی مسکن است. تامین مالی و جبران افزایش هزینه‌های پروژه در میان سه ضلع دولت، پیمانکار و متقاضی سرگردان است. هر سه طرف با محدودیت‌های خود مواجه‌اند و هنوز مشخص نیست بار اصلی افزایش هزینه‌های ساخت در نهایت بر دوش کدام بخش قرار خواهد گرفت.

نهضت ملی مسکن با یک ایده مشخص آغاز شد؛ دولت زمین را تأمین کند، بانک‌ها تسهیلات بدهند و متقاضی نیز بخشی از هزینه ساخت را از محل آورده خود تأمین کند تا مسکن برای خانوارهای فاقد خانه دست‌یافتنی‌تر شود. اما افزایش شدید هزینه‌های ساخت، این مدل را با یک مسئله جدی مواجه کرده است: فاصله میان هزینه واقعی پروژه‌ها و منابعی که برای آنها پیش‌بینی شده است.

بررسی فایل‌های اجاره واحدهای تجاری در پاساژها و مجتمع‌های خرید تهران نشان می‌دهد هزینه حضور در بازارهای تجاری پایتخت فاصله قابل‌توجهی با یکدیگر دارد؛ فاصله‌ای که فقط به محله محدود نمی‌شود و به عواملی مثل میزان تردد مشتری، جایگاه واحد در پاساژ، طبقه، پاخور، برندهای حاضر در مجتمع و سطح خدمات آن بستگی دارد.

در جنوب تهران، فاصله قیمت مسکن فقط میان مناطق نیست؛ در بعضی موارد، دو محله در یک منطقه می‌توانند نزدیک به ۹۰ درصد اختلاف قیمت داشته باشند. بررسی نزدیک به هزار فایل آگهی رهن و اجاره در مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ تهران نشان می‌دهد که بازار مسکن در جنوب پایتخت، برخلاف تصور رایج، بازاری یکدست نیست.

افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه)، یکی از مهم‌ترین اتفاقات سیاست اعتباری بازار مسکن در سال جاری بود. بر اساس مصوبه هیئت عالی بانک مرکزی در مردادماه ۱۴۰۵، سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد تومان به دو میلیارد تومان افزایش یافت و سقف تسهیلات جعاله نیز از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان رسید. در شرایطی که قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است، انتظار می‌رفت افزایش سقف وام، تقاضا برای اوراق تسه را افزایش دهد. بررسی رفتار بازار فرابورس نشان می‌دهد این اثر اگرچه با تأخیر ظاهر شد، اما در هفته‌های اخیر خود را در رشد قیمت اوراق نشان داده است.